2026년 종부세 개편안이 발표되면서 실거주 1주택자는 세금이 줄어드는지 궁금한 분이 많습니다. 기본공제가 12억원에서 14억원으로 커진다는 내용만 보면 모든 1주택자가 유리해 보이지만 실제 계산은 단순하지 않습니다.
정부안은 거주용 1주택의 과세 기준을 높이는 대신 공정시장가액비율과 일부 세율을 올리고, 장기보유 세액공제를 거주기간 중심으로 바꾸는 내용입니다. 중간 가격대 실거주 1주택은 부담이 줄 수 있지만 공시가격이 높거나 기존 공제를 많이 받던 주택은 세금이 늘 수도 있습니다.
핵심 요약
- 이번 개편안은 2026년 고지분이 아니라 법 개정을 거쳐 2027년부터 단계적으로 적용될 예정입니다.
- 거주용 1주택의 과세 기준과 기본공제는 공시가격 12억원에서 14억원으로 올라갑니다.
- 공정시장가액비율은 60%에서 70%로 높아져 공제 확대 효과를 일부 상쇄합니다.
- 보유기간공제는 거주기간공제로 전환되고 세액공제 금액에도 한도가 생깁니다.
- 중간 가격대는 부담이 줄 수 있지만 고가주택은 세율과 공제한도까지 함께 계산해야 합니다.
2026년 종부세부터 바로 바뀌는 것은 아닙니다
이번 내용은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안입니다. 발표만으로 세법이 확정되는 것은 아니며 국회 심의가 남아 있습니다. 정부가 제시한 일정은 종부세를 2027년부터 2년에 걸쳐 개편하는 방식입니다.
현재 1세대 1주택자는 공시가격에서 12억원을 빼고 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 계산합니다. 개편안이 확정되면 2027년부터 거주용 1주택의 기본공제는 14억원, 공정시장가액비율은 70%가 됩니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 개편안 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 과세 기준 | 공시가격 12억원 초과 | 공시가격 14억원 초과 |
| 거주용 1주택 기본공제 | 12억원 | 14억원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% |
| 6억~12억원 과세표준 세율 | 1.0% | 1.3% |
| 세액공제 한도 | 없음 | 800만원 |
여기서 중요한 표현은 단순한 ‘1주택’이 아니라 ‘거주용 1주택’입니다. 한 채만 보유했더라도 실제로 거주하지 않는 1주택은 기본공제가 14억원이 아닌 9억원으로 낮아지는 내용이 포함됐습니다.
기본공제가 늘어도 세금이 모두 줄지는 않습니다
종부세 계산의 출발점은 다음과 같습니다.
공시가격 21억원인 거주용 1주택을 단순 비교해보겠습니다.
이 사례에서는 기본공제 확대 효과가 더 커 과세표준이 5.4억원에서 4.9억원으로 줄어듭니다. 정부도 시가 약 20억원까지는 과세 대상에서 제외되고, 시가 약 30억원 수준까지는 거주용 1주택의 보유세가 완화되는 방향이라고 설명했습니다.
다만 공시가격이 높아질수록 결과가 달라집니다. 다른 조건을 제외하고 과세표준만 비교하면 공시가격 26억원 부근에서 현행과 개편안이 8.4억원으로 같아집니다.
| 공시가격 | 현행 과세표준 | 2027년 개편안 |
|---|---|---|
| 16억원 | 2.4억원 | 1.4억원 |
| 21억원 | 5.4억원 | 4.9억원 |
| 26억원 | 8.4억원 | 8.4억원 |
| 28억원 | 9.6억원 | 9.8억원 |
| 35억원 | 13.8억원 | 14.7억원 |
이 표는 기본공제와 공정시장가액비율만 적용한 단순 계산입니다. 실제 납부액은 과세표준 구간별 세율, 재산세 중복분 공제, 연령·거주기간 공제와 세부담 상한에 따라 달라집니다. 공시가격 26억원이 실제 세 부담 증감의 정확한 경계라는 뜻은 아닙니다.
오래 보유했어도 거주하지 않았다면 공제가 줄 수 있습니다
현행 1세대 1주택 세액공제는 연령공제와 보유기간공제를 합해 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 개편안은 연령공제는 유지하면서 보유기간공제를 거주기간공제로 전환합니다.
2027년에는 기존 보유공제율의 절반과 새 거주공제율 가운데 높은 비율을 선택합니다. 10년 이상 보유했다면 보유공제 20%, 10년 이상 거주했다면 거주공제 40%가 적용됩니다. 2028년부터는 보유공제가 없어지고 5년 이상 거주 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%의 거주공제만 남습니다.
공제율 합계는 최대 80%지만 실제 차감할 수 있는 금액은 2027년 800만원, 2028년부터 600만원으로 제한됩니다. 지금까지 장기보유공제로 큰 금액을 공제받던 고가주택 소유자는 이 한도의 영향을 받을 수 있습니다.
취학, 전근, 장기 치료 등으로 불가피하게 집을 비운 경우에는 비거주 기간을 최장 3년까지 거주기간으로 인정하는 방안도 담겼습니다. 다만 주거 이전 전 1년 이상 계속 거주하는 등의 조건이 있으므로 최종 법률과 시행령을 확인해야 합니다.
내 세금은 네 가지를 확인해야 합니다
첫째, 시세가 아니라 주택 공시가격을 확인해야 합니다. 종부세 과세 대상과 과세표준은 실거래가나 호가가 아닌 공시가격을 기준으로 판단합니다.
둘째, 세법상 1세대 1주택자인지와 해당 주택이 거주용으로 인정되는지를 살펴야 합니다. 부부 공동명의, 상속주택, 지방주택은 별도 특례가 있어 등기부상 주택 수만으로 판단하기 어렵습니다.
셋째, 연령과 실제 거주기간을 정리해야 합니다. 앞으로는 보유기간보다 거주기간이 세액공제에 더 중요해질 수 있으므로 주민등록과 실제 거주 사실, 불가피한 비거주 사유를 입증할 자료가 필요할 수 있습니다.
마지막으로 국회 심의 과정의 변경 여부를 확인해야 합니다. 절세만을 목적으로 거주지를 급하게 옮기거나 주택을 처분하기보다 2027년 과세 기준이 확정된 뒤 공시가격과 예상 세액을 다시 계산하는 편이 안전합니다.
2026년 종부세 개편은 실거주 1주택자 모두의 세금을 일률적으로 낮추는 제도가 아닙니다. 공시가격 14억원 이하 거주용 1주택은 과세 대상에서 빠지고 중간 가격대의 부담은 줄 수 있지만, 일정 가액을 넘으면 공정시장가액비율과 세율 인상, 세액공제 한도가 영향을 줍니다. 내게 유리한지 판단하려면 ‘한 채를 보유했는가’보다 ‘공시가격과 실제 거주기간이 얼마인가’를 먼저 확인해야 합니다.
※ 이 글은 공개된 세제개편안을 설명하기 위한 콘텐츠입니다. 실제 세액은 법 개정 결과와 개인별 보유 형태, 공시가격, 공제 요건에 따라 달라질 수 있으므로 신고·납부 전 국세청 또는 세무 전문가의 확인이 필요합니다.
작성 기준일: 2026년 8월 4일
참고 자료
- 재정경제부, 2026년 세제개편안 발표, 2026년 8월 3일
- 재정경제부, 2026년 세제개편안 및 부동산 세제 FAQ, 2026년 8월 3일
- 국세청, 종합부동산세 세액계산 흐름도