재건축·재개발을 앞둔 조합원에게 이주비대출 한도는 실제 이사할 집을 구할 수 있느냐와 연결되는 문제입니다. 특히 기존 주택의 평가액이 낮은 정비사업장은 LTV가 같아도 받을 수 있는 금액이 부족한 경우가 있었습니다.
2026년 8월 31일부터 이주비대출 LTV 계산 기준이 바뀝니다. 중요한 것은 LTV 비율 자체가 높아지는 것이 아니라 LTV를 적용하는 담보가치가 달라진다는 점입니다. 기존에는 종전자산평가액만 기준으로 삼았지만 앞으로는 종전자산평가액과 종후자산평가액 가운데 큰 금액을 사용할 수 있습니다.
따라서 재건축·재개발 뒤 받게 될 신축주택의 평가액이 기존 자산보다 높다면 대출 한도가 늘어날 수 있습니다. 다만 종후자산평가액이 높다고 그 금액만큼 모두 대출되는 것은 아닙니다.
핵심 요약
- 2026년 8월 31일부터 이주비대출의 LTV 담보가치 산정 기준이 변경됩니다.
- 기존에는 종전자산평가액만 적용했지만 앞으로는 종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액을 적용합니다.
- 규제지역의 LTV 40% 자체와 이주비대출 6억원 한도는 유지됩니다.
- 종전자산 6억원, 종후자산 8억원인 규제지역 조합원이라면 단순 계산상 한도는 2억4천만원에서 3억2천만원으로 늘어납니다.
- 실제 자금계획을 세울 때는 종후자산평가액뿐 아니라 적용 LTV, 6억원 한도와 사업장·금융회사별 대출 조건을 함께 확인해야 합니다.
8월 31일부터 무엇이 달라질까
종전자산평가액은 정비사업을 시작하기 전 조합원이 가지고 있던 토지와 건물의 가치입니다. 반면 종후자산평가액은 정비사업이 끝난 뒤 조합원이 받게 될 신축주택의 가치 추산액을 말합니다. 금융위원회는 지금까지 이주비대출의 담보가치를 종전자산평가액으로만 산정했지만, 8월 31일부터 둘 중 더 큰 금액을 적용하도록 기준을 변경합니다.
예를 들어 오래된 주택의 종전자산평가액이 6억원인데 재건축 후 받을 주택의 종후자산평가액이 8억원이라면 기존에는 6억원을 기준으로 LTV를 계산했습니다. 앞으로는 더 큰 8억원을 기준으로 계산할 수 있습니다.
| 구분 | 기존 | 8월 31일부터 |
|---|---|---|
| 담보가치 기준 | 종전자산평가액 | 종전·종후자산평가액 중 큰 금액 |
| 규제지역 LTV | 40% | 40% |
| 이주비대출 한도 | 6억원 | 6억원 |
| 한도 증가 조건 | 해당 없음 | 종후자산평가액이 더 큰 경우 |
즉 이번 변화는 40%를 50%나 60%로 올리는 방식이 아니라 같은 40%를 더 큰 담보가치에 적용하는 방식입니다.
실제 한도는 이렇게 계산할 수 있습니다
규제지역 LTV 40%를 가정하면 8월 31일 이후 단순 계산 구조는 다음과 같습니다.
여기서 max는 두 평가액 중 큰 금액을 선택한다는 의미이고, min은 계산 결과가 6억원을 넘으면 정부가 제시한 이주비대출 한도 6억원이 상한으로 작용한다는 의미입니다.
종전자산평가액이 6억원이고 종후자산평가액이 8억원이라고 가정해 보겠습니다.
기존 기준은 다음과 같습니다.
6억원 × 40% = 2억4천만원
새 기준에서는 종후자산평가액 8억원이 더 크기 때문에,
8억원 × 40% = 3억2천만원
이 됩니다.
같은 LTV 40%인데도 계산 기준이 달라지면서 단순 계산상 대출 가능 금액이 8천만원 늘어나는 것입니다.
종후자산평가액이 높다고 계속 늘어나는 것은 아닙니다
이번 변경으로 모든 조합원의 이주비대출이 같은 비율로 늘어나는 것은 아닙니다.
종전자산이 12억원, 종후자산이 18억원인 규제지역을 예로 들어보겠습니다. 기존 기준으로는 12억원의 40%인 4억8천만원입니다. 새 기준으로 단순 계산하면 18억원의 40%인 7억2천만원이지만, 이주비대출 한도 6억원이 있으므로 계산상 상한은 6억원이 됩니다.
반대로 종전자산이 9억원이고 종후자산이 8억원이라면 새 기준에서도 더 큰 종전자산 9억원을 사용합니다. 이 경우 LTV 기준 변경만으로 한도가 늘어나지는 않습니다.
| 종전자산 | 종후자산 | 기존 계산 | 변경 후 계산 | 차이 |
|---|---|---|---|---|
| 6억원 | 8억원 | 2.4억원 | 3.2억원 | +0.8억원 |
| 12억원 | 18억원 | 4.8억원 | 6억원 | +1.2억원 |
| 9억원 | 8억원 | 3.6억원 | 3.6억원 | 변화 없음 |
따라서 “이주비대출 한도가 30% 늘어난다”처럼 일률적으로 받아들이기보다 내 종전자산과 종후자산의 차이가 얼마나 되는지부터 확인하는 것이 정확합니다.
종후자산평가액은 신축 아파트 시세와 같은 말이 아닙니다
여기서 한 가지 주의할 부분이 있습니다. 종후자산평가액은 사업이 끝난 뒤 신축주택의 가치를 추산한 금액이지, 몇 년 뒤 실제 시장에서 거래될 아파트 가격을 미리 인정해 주는 개념은 아닙니다. 금융위원회 역시 종후자산평가액을 ‘정비사업 종료 후 신축주택의 가치 추산액’으로 설명하고 있습니다.
따라서 현재 주변 신축 아파트가 15억원에 거래된다는 이유만으로 자신의 종후자산평가액도 15억원이라고 놓고 대출 한도를 계산해서는 안 됩니다.
정비사업에서는 종전·종후자산 평가액 등이 조합원에게 통지되고 관리처분계획과 연결됩니다. 실제 자금계획을 세울 때는 부동산 시세 사이트의 예상가격보다 조합에서 안내받은 자신의 평가액을 기준으로 확인하는 것이 우선입니다.
내 한도를 계산할 때는 이 순서로 확인하세요
이주비대출 한도가 실제로 늘어나는지는 종후자산평가액이 종전자산평가액보다 큰지부터 확인하면 됩니다. 종후자산평가액이 더 크다면 새 기준에 따라 그 금액에 적용 LTV를 곱해 예상 한도를 계산하고, 마지막으로 이주비대출 6억원 상한에 걸리는지 확인해야 합니다.
이때 주변 신축 아파트 시세를 종후자산평가액으로 대신해서 계산하면 실제 한도와 차이가 날 수 있습니다. 먼저 조합에서 안내한 자신의 종전·종후자산평가액을 확인하고, ① 두 평가액 중 큰 금액 확인 → ② 적용 LTV 확인 → ③ 6억원 상한 확인 → ④ 조합과 취급 금융회사에서 실제 실행 가능액 확인 순서로 자금계획을 잡는 것이 좋습니다.
특히 이번 대책은 이주비대출만 바뀐 것이 아닙니다. 일반 주담대의 LTV·DSR은 유지되는 반면 이주비·중도금·잔금대출의 공급 여력과 청년·신혼부부 지원은 확대되는 등 대출 종류에 따라 변화가 다릅니다. 전체적인 변경 내용을 함께 확인하려면 부동산 대출 규제 실수요자는 무엇이 달라질까에서 본인의 대출 유형별 적용 기준을 확인할 수 있습니다.
※ 이 글은 공개된 금융당국 자료를 바탕으로 이주비대출 제도를 설명하기 위한 콘텐츠입니다. 실제 대출 가능 여부와 한도는 사업장, 금융회사, 주택 보유 상황 및 적용되는 대출 규제 등에 따라 달라질 수 있으므로 실행 전 조합과 취급 금융회사에서 확인하시기 바랍니다.
작성 기준일: 2026년 8월 15일
참고 자료
- 금융위원회, 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책, 2026년 8월 13일
- 금융위원회, 수도권 23만호+α 추가 공급, 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화, 2026년 8월 13일
- 금융위원회, 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 1 – 주택공급 촉진을 위한 금융지원 확대, 2026년 8월 13일
- 금융위원회·대한민국 정책브리핑, 금융위원장 “이주비·중도금 등 실수요 자금 적시 공급 힘써 달라”, 2026년 8월 14일